L'indivision : régime, gestion et sortie

Situation patrimoniale aussi fréquente que redoutée, l'indivision désigne l'état dans lequel plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur un même bien ou un même ensemble de biens, sans que leur part soit matériellement divisée. Loin d'être une exception, elle constitue souvent une étape obligée de la vie patrimoniale : elle naît au décès d'une personne entre ses héritiers, à la dissolution d'un régime matrimonial entre ex-époux, ou encore de l'acquisition en commun d'un bien par des concubins. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil, profondément réformée par la loi du 23 juin 2006, elle se caractérise par une tension permanente entre la nécessité de gérer collectivement le bien et le droit reconnu à chaque indivisaire de sortir à tout moment de cette situation jugée précaire par le législateur. Saisir la portée de cette situation suppose d'en comprendre la nature et les origines, d'identifier les droits et obligations qui pèsent sur chaque indivisaire, de maîtriser les règles de gestion qui gouvernent les décisions collectives, et de connaître les modalités par lesquelles il peut être mis fin à cet état. Car l'indivision, qui place les coïndivisaires dans une interdépendance souvent source de conflits, obéit à un régime équilibré que le droit a cherché à rendre plus opérationnel, tout en préservant le principe cardinal selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision.

La nature et les origines de l'indivision

Par sa nature, l'indivision se définit comme la situation juridique dans laquelle un même droit de propriété appartient concurremment à plusieurs personnes, chacune disposant d'une quote-part abstraite, exprimée en fraction, mais non d'une portion matériellement déterminée du bien. Aucun indivisaire ne peut ainsi dire qu'il est propriétaire de telle pièce d'une maison ou de telle parcelle d'un terrain : chacun détient une fraction de l'ensemble, qui ne se concrétisera qu'au moment du partage. Cette structure particulière distingue l'indivision de la copropriété organisée d'un immeuble, où chaque copropriétaire dispose d'un lot privatif, et la rapproche d'autres situations de propriété collective dont l'organisation, comme celle d'un patrimoine anticipée par le mandat de protection future, suppose une gestion concertée entre plusieurs personnes ; ici, ce sont les coïndivisaires qui se trouvent placés en indivision sur les mêmes biens. Tant que cette situation perdure, les indivisaires sont liés par un faisceau de droits et d'obligations réciproques que la loi organise avec soin. Chaque indivisaire demeure titulaire d'un droit de propriété, mais ce droit s'exerce de manière concurrente avec celui des autres, ce qui interdit toute appropriation exclusive d'une partie déterminée du bien et impose une gestion nécessairement collective, source de la complexité propre à cette situation que le droit s'efforce d'encadrer sans la figer. Les origines de l'indivision sont multiples et reflètent la diversité des circonstances de la vie patrimoniale. La source la plus courante demeure la succession : au décès d'une personne laissant plusieurs héritiers, l'ensemble des biens successoraux tombe en indivision entre eux jusqu'au partage, chacun recevant une quote-part correspondant à ses droits dans la succession. L'indivision naît également de la dissolution d'un régime matrimonial communautaire, lorsque les ex-époux, à l'issue de leur divorce, demeurent propriétaires indivis des biens communs tant que la liquidation et le partage ne sont pas intervenus. Elle résulte encore de l'acquisition volontaire d'un bien par plusieurs personnes, notamment lorsque des concubins achètent ensemble un logement, chacun à hauteur de sa contribution. Ces différentes origines, qu'elles soient subies, comme la succession, ou choisies, comme l'achat en commun, donnent toutes naissance au même régime juridique, sous réserve des aménagements conventionnels que les indivisaires peuvent y apporter. La diversité de ces origines explique d'ailleurs que l'indivision puisse réunir des personnes aux liens et aux intérêts très différents : des héritiers parfois brouillés, des ex-époux en froid après un divorce, ou des concubins séparés, autant de configurations où la mésentente vient compliquer une gestion déjà malaisée et précipiter le recours au partage. Le législateur a toujours regardé l'indivision avec une certaine défiance, y voyant une situation transitoire et potentiellement conflictuelle, peu propice à une gestion efficace et à la valorisation des biens. Cette défiance se traduit par le principe fondamental, posé à l'article 815 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et selon lequel le partage peut toujours être provoqué à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Ce droit au partage, qui constitue la pierre angulaire du régime, garantit à chaque indivisaire la faculté de recouvrer la pleine propriété de sa part et de mettre un terme à l'interdépendance. Pour autant, la loi a aussi cherché, par les réformes successives, à rendre l'indivision plus vivable et plus gérable, en assouplissant les règles de décision et en organisant des conventions destinées à l'inscrire dans la durée lorsque les indivisaires le souhaitent. Ce double mouvement, qui combine la réaffirmation du droit au partage et l'aménagement d'une gestion plus souple, traduit l'évolution du regard porté sur l'indivision, désormais envisagée non plus seulement comme une situation à liquider au plus vite, mais aussi comme un mode de détention pouvant répondre, lorsqu'il est bien encadré, à des stratégies patrimoniales légitimes.

Les droits et obligations des indivisaires dans l'indivision

Au sein de l'indivision, chaque indivisaire jouit de prérogatives sur le bien commun, mais se trouve aussi tenu d'obligations envers les autres, dans un équilibre que la loi définit avec précision. Chaque indivisaire dispose d'un droit d'usage et de jouissance sur le bien indivis, à la condition de respecter le droit identique des autres et la destination du bien. Lorsqu'un indivisaire use privativement du bien, par exemple en occupant seul un logement indivis, il est en principe redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation, qui compense la privation de jouissance subie par les autres. Cette indemnité, dont le montant correspond à la valeur locative du bien, constitue une créance de l'indivision et viendra en compte lors du partage. Réciproquement, l'indivisaire qui a amélioré ou conservé le bien à ses frais a droit à une indemnité, de sorte que les comptes entre indivisaires s'établissent au moment de la liquidation. Ces comptes, parfois nombreux et anciens, retracent l'ensemble des sommes que chaque indivisaire a avancées ou perçues pour le compte de l'indivision, et leur établissement constitue souvent l'une des phases les plus conflictuelles du partage, chacun cherchant à faire valoir les dépenses qu'il a supportées et à se voir créditer des améliorations qu'il a financées. Sur le plan de la disposition de sa part, chaque indivisaire conserve une liberté encadrée. Il peut céder sa quote-part indivise à un tiers, mais cette cession est soumise à un droit de préemption au profit des autres indivisaires, qui peuvent se substituer à l'acquéreur pour éviter l'intrusion d'un étranger dans l'indivision. Il peut également demander à tout moment le partage, exerçant ainsi le droit fondamental que lui reconnaît l'article 815. En revanche, aucun indivisaire ne peut, seul, disposer du bien indivis dans son ensemble ni le grever de droits réels, car de tels actes excèdent ses pouvoirs et requièrent le concours des autres. Les fruits et revenus produits par le bien indivis, tels que les loyers, accroissent l'indivision et sont répartis entre les indivisaires à proportion de leurs droits, sous réserve des règles de prescription que la réforme de 2006 a précisées pour éviter que d'anciennes créances ne resurgissent indéfiniment.

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du Code civil).

La gestion des biens indivis dans l'indivision

La gestion collective constitue le point le plus délicat de l'indivision, car elle suppose de concilier les volontés parfois divergentes de plusieurs personnes sur un même bien. Avant la réforme de 2006, la règle de l'unanimité paralysait fréquemment la gestion, le moindre désaccord empêchant toute décision. Pour remédier à cette paralysie, le législateur a institué un système de majorités modulé selon la gravité des actes. Les actes d'administration et la conclusion des baux d'habitation, ainsi que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, peuvent désormais être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis, et non plus à l'unanimité. Les indivisaires titulaires de cette majorité doivent toutefois informer les autres des décisions prises, à peine d'inopposabilité, afin de préserver les droits de la minorité. Cette innovation a considérablement fluidifié la gestion courante des biens indivis, en évitant qu'un indivisaire isolé ne bloque l'ensemble. Cette majorité des deux tiers se calcule sur les droits indivis et non sur le nombre de têtes, de sorte qu'un indivisaire majoritaire en parts peut imposer les actes d'administration à des coïndivisaires plus nombreux mais détenant ensemble une fraction moindre, équilibre qui privilégie le poids économique réel de chacun dans l'indivision. Certains actes, en raison de leur gravité, demeurent néanmoins soumis à la règle de l'unanimité, qui protège chaque indivisaire contre une décision susceptible d'affecter profondément ses droits. Il en va ainsi des actes de disposition, tels que la vente d'un immeuble indivis, qui requièrent l'accord de tous les indivisaires, ainsi que de la conclusion ou du renouvellement des baux commerciaux ou ruraux, jugés trop engageants pour la collectivité. Lorsque l'unanimité ne peut être réunie alors qu'un acte se révèle nécessaire, la loi offre des soupapes : un indivisaire peut être autorisé par le juge à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait requis, si le refus de ce dernier met en péril l'intérêt commun. De même, lorsqu'un indivisaire détenant au moins deux tiers des droits souhaite vendre un bien indivis, il peut, depuis la loi du 12 mai 2009, provoquer la vente sous le contrôle du juge, malgré l'opposition des minoritaires, procédure qui tempère la rigueur de l'unanimité pour les ventes importantes. Au-delà de ces règles légales, les indivisaires peuvent organiser conventionnellement leur gestion afin d'inscrire l'indivision dans la durée et d'en prévenir les conflits. La convention d'indivision, conclue par écrit et pour une durée déterminée n'excédant pas cinq ans renouvelable, permet de désigner un gérant, de répartir les pouvoirs et de définir les modalités d'usage et de répartition des fruits. Tant qu'elle est en vigueur, cette convention écarte le droit au partage immédiat, offrant ainsi une stabilité que le régime légal ne procure pas. Les indivisaires peuvent également confier un mandat de gestion à l'un d'eux ou à un tiers, ou solliciter du juge la désignation d'un mandataire successoral lorsque l'indivision est bloquée. Ces outils conventionnels et judiciaires, conçus pour pallier les insuffisances du régime légal, permettent d'adapter la gestion à la configuration particulière de chaque indivision et à la volonté des coïndivisaires de la pérenniser ou, au contraire, de la dénouer rapidement. Le recours à un mandataire successoral désigné en justice se révèle particulièrement précieux lorsque l'indivision est totalement bloquée par l'inertie ou l'opposition systématique de certains indivisaires, le mandataire étant alors investi des pouvoirs nécessaires pour administrer les biens et préparer, le cas échéant, les opérations de partage.

La sortie de l'indivision et le partage

Le dénouement de l'indivision s'opère par le partage, opération par laquelle chaque indivisaire reçoit, en pleine propriété, des biens correspondant à la valeur de sa quote-part, mettant ainsi fin à l'interdépendance. Conformément au principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, tout indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage, lequel se réalise en priorité de manière amiable lorsque les indivisaires s'accordent sur la composition des lots. Ce partage amiable, plus rapide et moins coûteux, suppose l'accord unanime des intéressés et, lorsqu'il porte sur des immeubles, l'intervention d'un notaire qui dresse l'acte et procède aux formalités de publicité. Lorsque l'accord se révèle impossible, ou lorsque l'un des indivisaires est défaillant ou hors d'état de manifester sa volonté, le partage devient judiciaire et s'opère sous le contrôle du tribunal, à l'image de la complexité que peut revêtir la liquidation d'un patrimoine après l'ouverture de la succession entre plusieurs héritiers en désaccord. Le partage judiciaire obéit à une procédure organisée que la réforme de 2006 a cherché à accélérer pour éviter l'enlisement des indivisions conflictuelles. Le tribunal, saisi par un indivisaire, ordonne le partage et, le cas échéant, désigne un notaire pour y procéder ainsi qu'un juge commis chargé de surveiller les opérations. Le notaire établit un état liquidatif déterminant la masse à partager, les comptes entre indivisaires et la composition des lots, que les parties peuvent contester devant le juge. Lorsque les biens ne peuvent être commodément partagés en nature, par exemple s'agissant d'un immeuble unique, il est procédé à leur vente par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et c'est le prix qui est réparti entre les indivisaires. Le partage présente, en principe, un caractère déclaratif et rétroactif : chaque copartageant est réputé avoir été propriétaire des biens compris dans son lot depuis l'origine de l'indivision, ce qui purge les actes accomplis dans l'intervalle par les autres indivisaires sur ces biens. Cet effet déclaratif, fiction juridique d'une grande portée pratique, évite que le partage ne s'analyse en une série de cessions entre indivisaires qui seraient soumises aux droits de mutation à titre onéreux, et sécurise rétroactivement la situation de chacun à l'égard des tiers ayant traité avec un indivisaire sur un bien ensuite compris dans son lot. Le partage peut toutefois être différé ou aménagé dans certaines situations où l'intérêt de la famille ou la protection d'un membre vulnérable le commande. Le juge peut surseoir au partage pour deux années au maximum lorsque sa réalisation immédiate risquerait de porter atteinte à la valeur des biens, ou lorsqu'un des indivisaires ne peut reprendre son entreprise ou son exploitation qu'à l'expiration de ce délai. Des mécanismes d'attribution préférentielle permettent par ailleurs à certains indivisaires, tel le conjoint survivant, de se voir attribuer en priorité, lors du partage, le logement qu'ils occupaient ou l'entreprise qu'ils exploitaient, à charge de verser une soulte aux autres si la valeur du bien excède leur part. La soulte, somme compensatrice destinée à rétablir l'égalité entre les copartageants, peut, lorsque son montant est élevé, être étalée dans le temps sous le contrôle du juge, afin de ne pas contraindre le bénéficiaire de l'attribution à vendre le bien même qu'il souhaitait conserver. Ces tempéraments au droit au partage, qui visent à préserver la continuité de l'exploitation d'un bien ou le maintien dans le logement, illustrent le souci du droit de concilier la précarité voulue de l'indivision avec la protection des intérêts légitimes des indivisaires les plus exposés à une sortie brutale de cette situation.

« Le partage est déclaratif : chaque cohéritier est réputé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot » (article 883 du Code civil).