Le congé pour vente : préavis, droit de préemption du locataire et sanctions

À l'expiration d'un bail d'habitation portant sur la résidence principale du locataire, le bailleur ne recouvre pas librement la disposition de son bien. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pilier protecteur du logement locatif, encadre strictement les conditions dans lesquelles le propriétaire peut reprendre les lieux. Parmi les trois congés autorisés, le congé pour vente occupe une place singulière : il permet au bailleur de mettre fin au contrat afin de vendre le logement libre de toute occupation, tout en offrant au locataire une protection spécifique sous la forme d'un droit de préemption.

Délivré dans des conditions de forme et de délai rigoureuses, à peine de nullité, le congé pour vente obéit à un formalisme exigeant qui en fait une opération juridiquement sensible. Son régime impose d'examiner ses conditions de délivrance et son articulation avec le bail d'habitation, le droit de préemption qu'il ouvre au profit du preneur, les protections renforcées dont bénéficient certaines catégories de locataires, ainsi que les sanctions encourues en cas de congé frauduleux ou de revente à des conditions plus avantageuses. Chacune de ces étapes obéit à des règles d'ordre public que le bailleur ne peut écarter par convention, le déséquilibre structurel entre propriétaire et locataire justifiant l'intervention impérative du législateur.

Les conditions de délivrance encadrant le congé pour vente

Le bailleur souhaitant donner le congé pour vente doit respecter un préavis de six mois avant l'échéance du contrat, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai court à compter de la réception de la notification par le locataire et ne peut produire effet qu'au terme du bail, jamais en cours de période contractuelle. Le congé ne peut donc intervenir qu'à l'échéance du bail de trois ans pour un bailleur personne physique, ou de six ans lorsque le bailleur est une personne morale, cette dernière ne pouvant d'ailleurs recourir au congé pour reprise. La maîtrise du calcul du préavis suppose une connaissance précise du régime du bail d'habitation et de la date exacte d'échéance, dont toute erreur entache le congé de nullité.

La forme du congé est tout aussi contraignante : il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué, en l'occurrence la volonté de vendre, et reproduire intégralement les dispositions des cinq premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15. Lorsque le logement est occupé par plusieurs cotitulaires ou par des époux, le congé doit être délivré à chacun d'eux, l'omission d'un cotitulaire rendant le congé inopposable à celui qui n'a pas été destinataire de la notification.

La date de prise d'effet et le terme du bail

Le congé prend effet au terme du bail en cours, ce qui impose au bailleur d'anticiper la procédure plusieurs mois à l'avance. Si le préavis de six mois n'est pas respecté ou si le congé est notifié trop tardivement, il ne peut produire effet qu'à l'échéance suivante, soit trois années plus tard pour un bail conclu par une personne physique. Cette règle confère au locataire une sécurité temporelle importante et oblige le propriétaire à une planification rigoureuse.

Le locataire qui reçoit un congé pour vente n'est pas tenu d'attendre le terme du bail pour quitter les lieux. Il peut partir à tout moment durant la période de préavis, en ne réglant le loyer que pour la période effectivement occupée, conformément à la faveur que la loi réserve au preneur. Cette faculté de départ anticipé distingue le congé pour vente du congé pour reprise et illustre l'asymétrie protectrice qui structure l'ensemble du dispositif.

La pluralité de bailleurs et l'indivision

Lorsque le logement appartient à plusieurs propriétaires indivis, le congé pour vente soulève la question de l'unanimité. La vente d'un bien indivis requérant en principe le consentement de tous les indivisaires en application de l'article 815-3 du Code civil, le congé pour vente délivré par un seul coïndivisaire sans mandat des autres encourt la nullité. La prudence commande donc que tous les propriétaires figurent à l'acte de notification ou qu'un mandat exprès soit régularisé au préalable.

La situation se complique lorsque le bien dépend d'une succession non encore partagée ou d'une société civile immobilière. Dans le cadre d'une SCI, le congé doit émaner du gérant agissant dans la limite des pouvoirs que lui confèrent les statuts, et la qualité de personne morale du bailleur interdit par ailleurs le recours au congé pour reprise, le congé pour vente demeurant en revanche ouvert sous les conditions de droit commun.

Le droit de préemption du locataire ouvert par le congé pour vente

La caractéristique majeure de le congé pour vente réside dans le mécanisme d'offre de vente qu'il emporte. En effet, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée pour les seuls locaux d'habitation ou à usage mixte. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption qui lui permet d'acquérir en priorité le logement qu'il occupe, à des conditions strictement encadrées par le législateur soucieux de préserver son maintien dans les lieux.

L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui entend se porter acquéreur doit notifier son acceptation pendant ce délai. S'il accepte l'offre, il bénéficie ensuite d'un délai de deux mois pour réaliser l'acte de vente, porté à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt. À défaut de réalisation dans ces délais, son acceptation est nulle de plein droit et le bailleur recouvre la liberté de vendre à un tiers, sous réserve du second droit de préemption décrit ci-après.

Le second droit de préemption en cas de baisse de prix

La loi institue un dispositif anti-contournement protégeant le locataire contre une offre initiale artificiellement majorée. Lorsque le propriétaire décide par la suite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le commissaire de justice, le notaire ou le bailleur doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, qui valent offre de vente au profit de ce dernier. Ce second droit de préemption est valable un mois à compter de sa réception.

Ce mécanisme empêche le bailleur de proposer au locataire un prix dissuasif pour le contraindre à renoncer, avant de céder discrètement le bien à un tiers pour une somme inférieure. La méconnaissance de cette obligation de renotification expose la vente à la nullité et constitue l'une des principales sources de contentieux relatives au congé pour vente, tant les écarts de prix entre l'offre initiale et la cession définitive sont scrutés par les juridictions.

L'exclusion du droit de préemption dans certaines ventes

Le droit de préemption du locataire connaît des exceptions notables. Il ne joue pas lorsque la vente intervient au profit d'un parent ou allié du bailleur jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale de deux ans à compter de l'expiration du préavis. Cette dérogation familiale, prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permet une transmission intrafamiliale sans déclencher l'offre prioritaire au profit du preneur.

De même, le droit de préemption est écarté en cas de vente d'un immeuble entier, de vente globale incluant des locaux autres que d'habitation, ou de cession de la totalité des parts d'une société propriétaire. Ces exclusions, d'interprétation stricte, témoignent de la volonté du législateur de cantonner le droit de préemption aux ventes susceptibles de porter directement atteinte au maintien du locataire dans son logement.

L'articulation avec le congé pour reprise et le congé pour motif légitime

Le congé pour vente s'inscrit dans une trilogie aux côtés du congé pour reprise et du congé pour motif légitime et sérieux. Le congé pour reprise permet au bailleur personne physique de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche limitativement énuméré : conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint. Le congé pour motif légitime et sérieux vise notamment les manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles.

Le choix du fondement n'est pas neutre, car les conditions et les protections diffèrent : seul le congé pour vente ouvre un droit de préemption, tandis que le congé pour reprise impose la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, sous le contrôle du juge attentif aux congés de complaisance. Un bailleur ne saurait invoquer successivement plusieurs motifs incompatibles sans risquer de voir sa bonne foi remise en cause.

Les protections renforcées encadrant le congé pour vente des locataires fragiles

Le législateur a entouré le congé pour vente de garanties accrues au bénéfice des locataires âgés et de condition modeste. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de délivrer congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par référence aux plafonds de ressources du logement social, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un périmètre géographique déterminé. Cette protection vise à prévenir l'éviction de personnes vulnérables que la perte de leur logement placerait dans une situation précaire.

La protection joue toutefois selon un mécanisme de balance : elle est écartée lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources annuelles inférieures au même plafond. L'âge et les ressources s'apprécient à la date d'échéance du contrat. Cette pondération entre la situation du preneur et celle du bailleur traduit la recherche d'un équilibre entre la protection du locataire fragile et le respect du droit de propriété garanti par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

La vente d'un immeuble entier et le congé Quilliot

Des règles particulières s'appliquent lorsque la vente porte sur un immeuble de plus de cinq logements vendus en bloc ou par lots à l'occasion de la première mise en copropriété. La loi du 31 décembre 1975 et l'article 10 de la loi du 31 décembre 1989 (dispositif dit Aurillac) organisent une protection spécifique : la vente par lots après division déclenche un droit de préemption et, dans certains cas, une prorogation du bail des locataires en place afin de prévenir les opérations spéculatives de découpe immobilière.

Ces dispositifs, distincts du congé pour vente classique, illustrent la vigilance du législateur face aux ventes à la découpe ayant historiquement conduit à l'éviction massive de locataires dans les grandes agglomérations. Le bailleur qui projette une telle opération doit impérativement vérifier le régime applicable, sous peine de voir l'ensemble de la procédure invalidée et sa responsabilité engagée.

Sanctionner le congé pour vente frauduleux : le contentieux applicable

Lorsque le congé pour vente ne repose pas sur une intention réelle de vendre mais vise en réalité à évincer le locataire, il est qualifié de frauduleux et encourt l'annulation. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé l'arsenal répressif en créant une sanction pénale : le bailleur, personne physique ou morale, qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre encourt une amende pénale dont le montant peut atteindre des sommes élevées, sans préjudice de l'octroi de dommages-intérêts au locataire évincé. Le contentieux du congé pour vente se prolonge fréquemment jusqu'à la signature du compromis de vente, dont l'examen permet de vérifier la réalité du prix et des conditions notifiés au preneur.

La preuve de la fraude incombe au locataire, mais les juges du fond se montrent attentifs à un faisceau d'indices : absence de mise en vente effective, remise en location rapide après le départ du locataire, écart manifeste entre le prix annoncé et la valeur de marché, ou encore revente à un proche. La charge probatoire, souvent difficile à satisfaire, conduit le législateur à multiplier les obligations d'information et de notification afin de rendre la fraude plus aisément détectable et donc plus dissuasive.

L'office du juge et le maintien dans les lieux

Saisi par le locataire contestant la validité du congé, le juge des contentieux de la protection vérifie le respect des conditions de forme, de délai et de fond. La nullité du congé entraîne le maintien du locataire dans les lieux et la reconduction tacite du bail aux conditions antérieures. Le juge dispose en outre du pouvoir d'accorder des délais et d'apprécier la bonne foi des parties, dans une matière où la protection du logement comme résidence principale revêt une dimension d'ordre public.

La contestation doit être formée avant le terme du bail, le locataire ayant intérêt à agir en référé ou au fond dès réception d'un congé qu'il estime irrégulier. Une fois le congé validé et le terme atteint sans départ volontaire, le bailleur doit engager une procédure d'expulsion de droit commun, soumise notamment à la trêve hivernale courant du 1er novembre au 31 mars, durant laquelle aucune expulsion ne peut en principe être exécutée.

Les délais et voies de recours du locataire

Le locataire qui conteste le congé doit agir avec diligence. L'action en nullité ou en contestation peut être engagée devant le juge des contentieux de la protection territorialement compétent, le ministère d'avocat n'étant pas obligatoire pour ce contentieux locatif. La tentative préalable de conciliation ou la saisine de la commission départementale de conciliation peut, selon les cas, précéder utilement la saisine du juge et favoriser une issue amiable.

La prescription de l'action obéit au délai triennal de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui enferme dans trois ans les actions dérivant du contrat de bail, à l'exception de l'action en révision du loyer soumise à un délai d'un an. Le locataire évincé sur le fondement d'un congé ultérieurement reconnu frauduleux peut en outre solliciter la réparation de l'intégralité de son préjudice, incluant les frais de déménagement, le surcoût locatif et le préjudice moral subi.

L'incidence du congé sur le dépôt de garantie et les charges

Le départ du locataire à la suite d'un congé pour vente emporte les conséquences ordinaires de la fin du bail. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ce délai étant porté à deux mois en cas de dégradations imputables au preneur. Une régularisation des charges locatives demeure exigible, le bailleur pouvant retenir une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La vente intervenant après le départ effectif du locataire, l'acquéreur acquiert un bien libre d'occupation, ce qui justifie économiquement le recours au congé pour vente plutôt qu'à une cession en l'état occupé. Un logement vendu libre se négocie en effet à un prix supérieur à celui d'un bien grevé d'un bail en cours, l'écart de valorisation expliquant l'attrait de cette procédure pour le bailleur soucieux d'optimiser la cession de son patrimoine immobilier.

La preuve de la notification et les pièges procéduraux

La date de réception du congé conditionne le point de départ du préavis, d'où l'importance cruciale du mode de notification retenu. En cas de lettre recommandée, c'est la date de première présentation, et non celle du retrait effectif, qui marque le départ du délai, conformément à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. Un locataire absent lors du passage du facteur ne saurait donc reporter indéfiniment la prise d'effet du congé en s'abstenant de retirer le pli.

L'acte de commissaire de justice offre la sécurité juridique la plus grande, la signification faisant foi de la date et du contenu de la notification. Le bailleur avisé privilégie ce mode lorsque l'enjeu financier est important ou lorsque des relations conflictuelles laissent présager une contestation. La conservation de la preuve de l'envoi et de la réception constitue en toute hypothèse une précaution indispensable, le bailleur supportant la charge de démontrer la régularité formelle du congé qu'il a délivré.

Le présent article est fourni à titre purement informatif et ne saurait se substituer à une consultation personnalisée auprès d'un avocat ou d'un notaire, seuls habilités à apprécier une situation particulière au regard des circonstances de fait et de l'état du droit applicable.