La copropriété : loi de 1965, règlement, syndic, assemblée et charges

Régime d'organisation des immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, la copropriété se définit comme la situation juridique d'un immeuble divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ce statut, organisé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, présente un caractère impératif : il s'applique de plein droit dès lors que les conditions en sont réunies, sans que les copropriétaires puissent y déroger pour l'essentiel de ses dispositions.

Comprendre le fonctionnement de la copropriété suppose d'en examiner les fondements posés par la loi de 1965, la distinction cardinale entre parties communes et parties privatives consignée dans le règlement de copropriété, l'organisation des pouvoirs entre le syndicat, le syndic et l'assemblée générale, ainsi que le régime des charges, du fonds de travaux et du recouvrement des impayés qui conditionne la pérennité financière de l'immeuble.

Le cadre légal que régit la copropriété et son règlement

Le statut de la copropriété repose sur la loi du 10 juillet 1965, profondément remaniée par la loi ALUR du 24 mars 2014 puis par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Ce régime régit les relations entre copropriétaires et impose des obligations dont le respect conditionne la bonne gouvernance de l'immeuble ; il s'articule par ailleurs avec le droit commun de la responsabilité, notamment lorsque surviennent des troubles de voisinage entre occupants de l'immeuble susceptibles d'engager la responsabilité de leur auteur. La loi distingue selon la taille de la copropriété, certaines règles allégées s'appliquant aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux personnes.

Le champ d'application du statut est large : il vise tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Les ensembles immobiliers comportant des terrains, des aménagements ou des services communs peuvent également y être soumis, soit de plein droit, soit par convention, ce qui étend le régime au-delà des seuls immeubles d'habitation collectifs traditionnels.

Le document fondateur est le règlement de copropriété, acte conventionnel obligatoire qui détermine la destination de l'immeuble, des parties communes et privatives, fixe les conditions de leur jouissance et établit l'état descriptif de division répartissant les lots. Il a une valeur contractuelle et s'impose à tous les copropriétaires ainsi qu'à leurs ayants cause, qu'il s'agisse d'acquéreurs ou de locataires, sous réserve des clauses réputées non écrites contraires aux dispositions impératives de la loi.

L'état descriptif de division et les tantièmes

L'état descriptif de division identifie chaque lot par un numéro et lui attribue une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Cette quote-part, déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sert de base à la répartition des charges générales et au calcul des voix dont dispose chaque copropriétaire en assemblée générale.

La modification de la répartition des tantièmes, qui touche au droit de propriété de chacun, obéit à des règles de majorité renforcées, voire à l'unanimité lorsqu'elle affecte la consistance des lots. Une répartition manifestement contraire aux critères légaux peut être contestée en justice, l'action en révision étant toutefois enserrée dans des délais stricts à compter de la publication du règlement ou de la mutation du lot.

La superficie privative de chaque lot fait par ailleurs l'objet d'un mesurage spécifique, dit mesurage Carrez, qui doit être mentionné dans tout acte de vente d'un lot de copropriété à usage d'habitation. Une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix, exercée dans l'année de la signature, ce qui souligne l'importance de la rigueur des mesurages annexés à la mutation.

La nature contractuelle et l'opposabilité du règlement

Le règlement de copropriété, publié au service de la publicité foncière, est opposable aux tiers et notamment aux acquéreurs successifs de lots, qui sont réputés en avoir pris connaissance lors de la vente. Le notaire est tenu de le leur communiquer et d'en rappeler les principales stipulations, en particulier celles relatives à la destination de l'immeuble et aux restrictions d'usage des parties privatives.

Les clauses contraires aux dispositions impératives de la loi de 1965 sont réputées non écrites, sans qu'il soit besoin d'une action en annulation soumise à prescription. Cette sanction permet d'écarter à tout moment, par exemple, une clause interdisant l'exercice d'une profession libérale dans un immeuble dont la destination ne s'y oppose pas, ou une répartition de charges ne respectant pas le critère légal d'utilité.

Les parties communes et privatives dans la copropriété

La distinction entre parties communes et parties privatives constitue l'architecture même de cette organisation collective. Les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, telles que l'intérieur de l'appartement, tandis que les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. La qualification de chaque élément résulte du règlement de copropriété et, à défaut, des présomptions légales posées par la loi.

Les parties communes comprennent en principe le sol, les gros murs, les éléments d'équipement commun, les coffres et gaines, ainsi que les locaux des services communs. Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un droit de jouissance privatif au profit d'un lot déterminé, tel un jardin ou une terrasse, sans pour autant perdre leur nature de partie commune ni sortir de la propriété collective.

Les présomptions et les parties communes spéciales

À défaut de stipulation contraire du règlement, la loi répute parties communes le sol, les cours, les voies d'accès, le gros œuvre, les canalisations et les éléments d'équipement communs, et répute parties privatives les éléments réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Ces présomptions, simples, peuvent être renversées par les stipulations du règlement de copropriété qui font foi en cas de doute.

La loi reconnaît également l'existence de parties communes spéciales, affectées à l'usage de certains copropriétaires seulement, et de parties communes à jouissance privative. Depuis l'ordonnance de 2019, l'existence de parties communes spéciales et de charges spéciales correspondantes est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, à peine d'inopposabilité.

Les travaux affectant les parties communes

Un copropriétaire ne peut, sans l'autorisation de l'assemblée générale, exécuter des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même lorsqu'ils sont réalisés dans son lot privatif. La réalisation de tels travaux sans autorisation expose leur auteur à une action en remise en état, imprescriptible tant que dure l'atteinte aux parties communes.

Inversement, un copropriétaire peut être autorisé à réaliser, à ses frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes, l'assemblée ne pouvant s'y opposer qu'en justifiant d'un motif sérieux et légitime. Ce dispositif, renforcé par la législation récente, traduit la conciliation entre l'intérêt collectif de la copropriété et les besoins individuels des copropriétaires.

Le copropriétaire reste par ailleurs libre d'user et de jouir de ses parties privatives, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Cette limite générale fonde le contentieux relatif aux nuisances et aux usages non conformes, le syndicat ou un copropriétaire pouvant agir pour faire cesser un trouble manifestement contraire au règlement, telle l'exploitation d'une activité bruyante dans un immeuble exclusivement bourgeois.

L'administration de la copropriété : syndic et assemblée générale

L'administration de la copropriété repose sur une organisation tripartite : le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale, le syndic, organe exécutif, et l'assemblée générale, organe délibérant. Le syndicat regroupe de plein droit l'ensemble des copropriétaires et a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Le syndic, professionnel ou bénévole, est désigné par l'assemblée générale et chargé d'exécuter ses décisions, d'administrer l'immeuble, d'assurer sa conservation, de tenir la comptabilité et de représenter le syndicat en justice. Depuis la loi ALUR, son mandat est encadré par un contrat type et il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf dispense votée dans les petites copropriétés.

L'assemblée générale et les règles de majorité

L'assemblée générale, réunie au moins une fois par an, est l'organe souverain de la copropriété : elle approuve les comptes, vote le budget prévisionnel, autorise les travaux et désigne le syndic. Les décisions y sont prises selon des règles de majorité graduées en fonction de la gravité de la décision, des plus simples aux plus solennelles.

La majorité de l'article 24, dite majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, suffit pour les décisions courantes telles que l'approbation des comptes. La majorité de l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, est requise pour les décisions plus importantes comme la désignation du syndic ou certains travaux, un mécanisme de passerelle permettant un second vote à la majorité simple lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix.

Ce mécanisme de passerelle, généralisé par les réformes récentes, vise à fluidifier la prise de décision et à éviter les blocages résultant de l'absentéisme en assemblée. Le vote par correspondance, désormais admis au moyen d'un formulaire conforme, et la tenue d'assemblées par visioconférence participent du même objectif d'amélioration de la participation des copropriétaires aux délibérations qui les concernent.

Les majorités renforcées et l'unanimité

La majorité de l'article 26, qui exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, s'impose pour les décisions graves telles que la modification du règlement de copropriété quant à la jouissance des parties communes ou certaines acquisitions et aliénations. Cette majorité protège les copropriétaires contre les atteintes substantielles à l'organisation de l'immeuble.

L'unanimité demeure exigée pour les décisions les plus lourdes, notamment celles portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits que chaque copropriétaire tient de cette destination. Toute décision irrégulièrement adoptée peut être contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée, à peine de forclusion.

Le délai de contestation, bref et impératif, court à compter de la notification du procès-verbal par lettre recommandée ou par voie électronique lorsque le copropriétaire y a consenti. Passé ce délai, la décision devient définitive et s'impose même aux copropriétaires qui s'y étaient opposés, ce qui confère une grande sécurité juridique aux résolutions régulièrement adoptées et notifiées par le syndic.

Les charges, le fonds de travaux et les impayés que connaît la copropriété

Le financement de la copropriété repose sur la contribution des copropriétaires aux charges, dont la répartition obéit à des critères légaux impératifs. La loi distingue les charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux tantièmes, et les charges spéciales, afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement commun, réparties selon le critère d'utilité que ces services présentent pour chaque lot. Avant toute acquisition, l'examen des charges prévisionnelles et des diagnostics immobiliers annexés à la vente permet à l'acquéreur d'apprécier l'état réel de l'immeuble et de ses équipements.

Le copropriétaire ne peut, en principe, s'exonérer de sa contribution aux charges en invoquant le non-usage d'un service collectif ou l'abandon de son droit sur les parties communes. La répartition des charges, fixée par le règlement de copropriété, peut toutefois être révisée judiciairement lorsqu'elle s'écarte de plus d'un quart des critères légaux par rapport à celle qui résulterait d'une répartition conforme.

Le fonds de travaux et l'anticipation des dépenses

La loi ALUR a institué un fonds de travaux obligatoire, alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires, destiné à faire face aux dépenses de travaux futurs et à éviter que la copropriété ne se trouve dépourvue de ressources lors de travaux importants. Cette cotisation, attachée au lot, n'est pas restituée au copropriétaire vendeur lors de la mutation, le solde du fonds demeurant acquis au syndicat.

L'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, rendu progressivement obligatoire pour les immeubles selon leur ancienneté et leur taille, complète ce dispositif en imposant une projection des travaux nécessaires sur dix ans. Le fonds de travaux et le plan pluriannuel traduisent une logique de prévention destinée à lutter contre la dégradation du parc immobilier en copropriété et à anticiper les rénovations énergétiques.

Le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieur à un pourcentage minimal du budget prévisionnel, fixé par la loi, l'assemblée pouvant décider d'un effort supérieur au vu du plan pluriannuel. Le diagnostic technique global, qui dresse un état de la situation de l'immeuble et estime le coût des travaux nécessaires, vient éclairer ces décisions en fournissant aux copropriétaires une vision d'ensemble de l'état du bâti.

Le recouvrement des charges impayées

Les impayés de charges constituent l'une des principales menaces pesant sur l'équilibre financier de la copropriété, car ils reportent la charge des dépenses communes sur les copropriétaires solvables. Le syndic, après mise en demeure demeurée infructueuse, peut engager une procédure de recouvrement et, le cas échéant, obtenir du juge une condamnation assortie de l'exécution provisoire.

La loi prévoit une procédure accélérée permettant, lorsqu'une provision du budget prévisionnel n'est pas payée à son échéance, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues de l'exercice après mise en demeure. Le syndicat bénéficie en outre d'un privilège spécial garantissant le paiement des charges sur le prix de vente du lot, mécanisme qui sécurise le recouvrement des sommes dues lors de la mutation du lot du copropriétaire défaillant.

Lors de la vente d'un lot, le syndic délivre au notaire un état daté récapitulant les sommes dues par le copropriétaire vendeur et celles dont le futur acquéreur sera redevable. Ce document, qui conditionne la bonne information des parties et le règlement des arriérés au moment de la mutation, permet au notaire de retenir sur le prix les sommes nécessaires à l'apurement de la dette de charges, protégeant ainsi le syndicat contre la défaillance du vendeur.

Les copropriétés en difficulté

Lorsque les impayés atteignent un seuil critique, la loi organise des dispositifs de redressement des copropriétés en difficulté, allant de la désignation d'un mandataire ad hoc à celle d'un administrateur provisoire investi de pouvoirs étendus. Ces procédures visent à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété et à apurer son passif, sous le contrôle du juge.

Le mandataire ad hoc, désigné à la demande du syndic ou de copropriétaires, analyse la situation financière et propose des mesures de redressement, tandis que l'administrateur provisoire se substitue au syndic et aux organes de la copropriété pour prendre les décisions nécessaires. L'inscription de la copropriété au registre national d'immatriculation, devenue obligatoire, permet aux pouvoirs publics de suivre l'état du parc et de détecter les situations de fragilité.

La défaillance d'une copropriété ne produit pas seulement des effets internes : elle peut compromettre la sécurité et la salubrité de l'immeuble, justifiant l'intervention de l'autorité publique au titre de la police de l'habitat. Le maire ou le préfet disposent à cet égard de pouvoirs de mise en demeure et d'exécution d'office des travaux nécessaires, dont le coût est recouvré auprès du syndicat, ce qui illustre l'imbrication du régime de la copropriété avec les polices administratives protégeant l'occupation des logements.

Le présent article a une vocation purement informative et ne saurait se substituer à une consultation personnalisée auprès d'un avocat ou d'un notaire compétent en droit immobilier.