Le défaut de paiement du loyer constitue le manquement le plus redouté du bailleur et la première cause de résiliation des baux d'habitation. Les loyers impayés désignent les sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et demeurées non réglées à leur échéance. Leur traitement obéit à une procédure rigoureuse, mêlant phase amiable, mise en jeu de la clause résolutoire et, en dernier recours, expulsion, le tout sous l'égide d'un formalisme protecteur des deux parties. Le législateur a, au fil des réformes successives, recherché un équilibre entre la sauvegarde du droit de propriété du bailleur et la prévention des expulsions, érigée en objectif de politique publique.

Régie principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le Code des procédures civiles d'exécution, la gestion de les loyers impayés suppose de connaître la procédure de recouvrement et son articulation avec le bail d'habitation, le rôle central du commandement de payer et de la clause résolutoire, les garanties mobilisables pour prévenir et couvrir le risque locatif, ainsi que la procédure d'expulsion et ses limites, au premier rang desquelles la trêve hivernale et l'imputation sur le dépôt de garantie. La technicité de cette matière, à la croisée du droit du bail et des procédures civiles d'exécution, impose au bailleur comme au locataire une connaissance précise des délais et des formalités, dont le non-respect peut anéantir des mois de procédure.

Le recouvrement amiable : les loyers impayés et le bail d'habitation

Face à les loyers impayés, le bailleur doit privilégier une réaction rapide mais graduée. La première étape, amiable, consiste à relancer le locataire par une lettre de rappel puis par une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette phase précontentieuse, indispensable, permet souvent de régulariser une situation passagère et constitue un préalable à toute action plus contraignante engagée sur le fondement du bail d'habitation et des obligations qu'il met à la charge du preneur.

L'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus figure parmi les obligations essentielles du locataire, énoncée à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Son inexécution autorise le bailleur à poursuivre la résiliation du bail et le recouvrement des sommes dues. Le recouvrement peut emprunter la voie judiciaire classique, par assignation, ou des procédures simplifiées telles que la procédure d'injonction de payer, particulièrement adaptée aux créances locatives certaines, liquides et exigibles dont le montant n'est pas sérieusement contestable.

L'information préalable des organismes sociaux et de la caution

Le bailleur ne peut agir isolément lorsque des dispositifs de solidarité sont en jeu. Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement versée par la caisse d'allocations familiales, le bailleur doit signaler l'impayé à l'organisme payeur dans un délai déterminé, sous peine de perdre le bénéfice du maintien de l'aide. Ce signalement déclenche un dispositif d'accompagnement destiné à prévenir l'aggravation de la dette et à favoriser l'apurement progressif des sommes dues.

De même, lorsque le paiement est garanti par une personne s'étant portée caution, celle-ci doit être informée dès le premier incident de paiement. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2302 du Code civil imposent au bailleur d'aviser la caution de la défaillance du débiteur principal, l'absence d'information privant le créancier des pénalités et intérêts de retard échus entre le premier incident et la date à laquelle la caution en est informée.

La distinction entre dette de loyer et dette de charges

La créance du bailleur recouvre deux composantes distinctes : le loyer proprement dit et les charges récupérables. Les charges locatives, limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, ne peuvent être réclamées que sous forme de provisions assorties d'une régularisation annuelle, ou, dans certains cas, de forfait. Le bailleur doit être en mesure de justifier les sommes appelées par la production des pièces justificatives, faute de quoi le locataire peut en contester le bien-fondé.

Cette distinction emporte des conséquences procédurales : un commandement de payer incluant des charges non justifiées ou prescrites s'expose à une contestation susceptible de retarder l'acquisition de la clause résolutoire. La rigueur dans l'établissement du décompte locatif conditionne ainsi l'efficacité de la procédure de recouvrement, le juge vérifiant la réalité et l'exigibilité de chacune des sommes réclamées au preneur défaillant.

Le commandement de payer : la clause résolutoire et les loyers impayés

Le cœur de la procédure relative à les loyers impayés réside dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, stipulation quasi systématique prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement. Cette clause ne peut produire effet qu'après la délivrance d'un commandement de payer par acte de commissaire de justice, demeuré infructueux à l'expiration d'un délai légal. La loi du 27 juillet 2023 a porté ce délai à six semaines pour les baux d'habitation, en remplacement de l'ancien délai de deux mois, durcissant ainsi le régime au détriment du locataire défaillant.

Le commandement de payer doit, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions obligatoires : le décompte précis des sommes dues, la reproduction des dispositions légales relatives au délai et aux possibilités de saisine du juge et des organismes d'aide, ainsi que l'avertissement quant aux conséquences d'un défaut de paiement. Ce formalisme protecteur vise à garantir l'information complète du locataire sur sa situation et sur les voies de régularisation à sa disposition avant que la résiliation ne soit acquise.

La saisine du juge et les délais de paiement

À l'expiration du délai de six semaines sans régularisation, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion. Le commissaire de justice doit, préalablement à l'assignation, signaler la situation au représentant de l'État dans le département au moyen d'un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, deux mois au moins avant l'audience, afin que des mesures d'accompagnement social puissent être mobilisées.

Le juge conserve un pouvoir modérateur déterminant : même lorsque les conditions de la clause résolutoire sont réunies, il peut, sur demande du locataire de bonne foi, accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trente-six mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de l'échéancier. Si le locataire respecte les échéances fixées, la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuit ; à défaut, la résiliation produit ses effets et l'expulsion peut être engagée.

La résiliation judiciaire sans clause résolutoire

En l'absence de clause résolutoire dans le bail, ou lorsque le bailleur préfère ne pas s'en prévaloir, la résiliation peut être prononcée par le juge sur le fondement de l'article 1224 du Code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge apprécie alors souverainement la gravité du manquement, un retard ponctuel ou de faible montant pouvant ne pas justifier la résiliation, tandis qu'une dette importante et persistante la commande.

Cette voie présente l'avantage de soustraire le bailleur au formalisme strict de la clause résolutoire, mais l'expose à l'appréciation discrétionnaire du magistrat quant à la gravité de l'inexécution. En pratique, la coexistence des deux fondements permet au bailleur de solliciter, à titre principal, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour manquement grave aux obligations contractuelles.

Les garanties mobilisables contre les loyers impayés

La prévention de les loyers impayés repose sur un ensemble de garanties que le bailleur peut exiger ou souscrire. Le cautionnement demeure la sûreté la plus répandue : une personne, le plus souvent un proche du locataire, s'engage à régler les sommes dues en cas de défaillance du preneur. Le cautionnement peut être simple, obligeant le bailleur à poursuivre d'abord le débiteur principal, ou solidaire, permettant d'agir directement contre la caution, cette dernière forme étant largement privilégiée en pratique.

L'assurance contre les loyers impayés, dite garantie loyers impayés (GLI), offre une alternative au cautionnement. Souscrite par le bailleur auprès d'un assureur, elle couvre, sous conditions de solvabilité du locataire, le paiement des loyers, des charges et parfois des dégradations et des frais de procédure. Le bailleur ne peut toutefois cumuler une GLI avec un cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti, le législateur ayant entendu éviter une double garantie pesant sur le preneur.

Le dispositif Visale et les fonds de solidarité

Le dispositif Visale, géré par Action Logement, constitue une caution gratuite accordée à certaines catégories de locataires, notamment les jeunes de moins de trente ans et les salariés en mobilité professionnelle. Il garantit au bailleur le paiement des loyers et charges impayés dans la limite d'un plafond et pour une durée déterminée, l'organisme se retournant ensuite contre le locataire pour récupérer les sommes avancées selon un échéancier adapté à sa situation.

Les fonds de solidarité pour le logement, financés par les départements, peuvent par ailleurs accorder des aides destinées à apurer une dette locative et à maintenir le locataire dans les lieux. Ces dispositifs, articulés avec l'intervention de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, traduisent une politique de prévention privilégiant le maintien dans le logement sur l'expulsion, perçue comme une rupture aux conséquences sociales lourdes.

La procédure d'expulsion, la trêve hivernale et les loyers impayés

Lorsque la résiliation est acquise et que le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur titulaire d'une décision de justice exécutoire engage la procédure d'expulsion afin de recouvrer la jouissance de son bien et de mettre un terme à l'accumulation de les loyers impayés. L'expulsion débute par la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, le locataire disposant d'un délai de deux mois pour libérer volontairement le logement. Le solde des sommes dues pourra, le cas échéant, être imputé sur le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux.

À l'expiration du délai de deux mois, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion forcée, au besoin avec le concours de la force publique requis auprès du préfet. Le refus de l'État de prêter ce concours ouvre droit à une indemnisation du bailleur, l'État engageant sa responsabilité du fait de la carence de la force publique. La procédure demeure encadrée par des garanties protectrices du locataire, notamment l'interdiction de toute expulsion réalisée en dehors des formes légales, l'expulsion par voie de fait étant pénalement sanctionnée.

La trêve hivernale et ses exceptions

La trêve hivernale, prévue à l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, suspend toute expulsion locative du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Durant cette période, aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée, sauf lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes ou lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait, c'est-à-dire en qualité de squatteurs.

La trêve ne suspend ni la procédure judiciaire, qui peut se poursuivre, ni l'accumulation de la dette locative, qui continue de courir. Elle ne fait que différer l'exécution matérielle de l'expulsion, repoussée au terme de la période hivernale. Cette suspension saisonnière, complétée par la possibilité pour le juge d'accorder des délais supplémentaires pouvant atteindre trois ans, illustre la recherche d'un équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du droit au logement de l'occupant.

Le recouvrement de la dette après l'expulsion

L'expulsion ne met pas fin à la créance du bailleur, qui conserve le droit de recouvrer l'intégralité des loyers et charges demeurés impayés ainsi que l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux. Le bailleur peut diligenter des mesures d'exécution forcée, telles que la saisie sur rémunération ou la saisie-attribution sur les comptes bancaires, dans la limite des quotités saisissables et des sommes insaisissables protégées par la loi.

La créance locative se prescrit par trois ans en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai relativement bref imposant au bailleur d'agir avec diligence pour interrompre la prescription. La situation de surendettement du locataire peut en outre conduire à un rééchelonnement, voire à un effacement partiel de la dette par la commission de surendettement, ce qui souligne l'intérêt d'une couverture du risque par les garanties évoquées en amont de tout litige.

L'étendue et les limites du cautionnement

Le cautionnement doit, pour être valable, respecter un formalisme protecteur de la caution. L'acte de cautionnement comporte la mention manuscrite ou son équivalent dématérialisé par laquelle la caution exprime la nature et l'étendue de son engagement, ainsi que le montant et la durée pour lesquels elle se porte garante. La réforme du droit des sûretés issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021 a refondu ce formalisme et consacré le devoir de mise en garde du créancier professionnel à l'égard de la caution profane.

L'engagement de la caution peut être conclu pour la durée initiale du bail et ses renouvellements, ou pour une durée déterminée. Lorsqu'il est à durée indéterminée, la caution dispose d'une faculté de résiliation, son engagement prenant fin à l'échéance du bail en cours. Le décès de la caution n'éteint pas l'obligation pour les dettes nées antérieurement, mais ses héritiers ne sont pas tenus des loyers échus postérieurement au décès.

Le choix entre garantie locative et solvabilité du candidat

La sélection rigoureuse du locataire à l'entrée demeure la première protection contre l'impayé. Le bailleur peut exiger un ensemble limitatif de pièces justificatives fixé par décret, attestant des revenus et de la situation professionnelle du candidat, sans pouvoir réclamer des documents prohibés tels qu'une photographie ou une copie du relevé de compte. L'exigence d'un niveau de ressources représentant un multiple du loyer constitue une pratique courante, encadrée par la prohibition des discriminations.

Le cumul des protections fait l'objet d'un encadrement strict : le recours à une garantie Visale exclut en principe la souscription concomitante d'une assurance garantie loyers impayés sur le même bail, les dispositifs n'ayant pas vocation à se superposer. Le bailleur arbitre ainsi entre les différentes garanties en fonction du profil du locataire, du coût de la couverture et de l'étendue des risques couverts, notamment la prise en charge des dégradations locatives.

Le sort des meubles et l'indemnité d'occupation

L'expulsion soulève la question du sort des biens mobiliers laissés dans les lieux par l'occupant. Le commissaire de justice dresse un inventaire des meubles et les fait, le cas échéant, déplacer vers un lieu de stockage approprié aux frais de la personne expulsée. Cette dernière dispose d'un délai pour les retirer, faute de quoi les meubles sont réputés abandonnés, à l'exception de ceux insaisissables ou présentant un caractère personnel, et peuvent être vendus ou détruits selon leur valeur.

Jusqu'à la libération effective des lieux, l'occupant maintenu sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer puisque le bail est résilié, fixée généralement au montant du loyer augmenté des charges, voire majorée à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. Cette indemnité court jusqu'à la remise des clés, ce qui incite le bailleur à mener la procédure d'expulsion avec célérité afin d'en limiter le coût.

Le présent article est fourni à titre purement informatif et ne saurait se substituer à une consultation personnalisée auprès d'un avocat ou d'un notaire, seuls habilités à apprécier une situation particulière au regard des circonstances de fait et de l'état du droit applicable.

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